Projekt „Bejähringerhof“ in 41472 Neuss – Grefrath

Denkmalgeschützte Hofanlage zur Wohnnutzung – Anlagemöglichkeit mit Denkmalabschreibung nach §7i EstG

Eckdaten:
Objektarten:Denkmalgeschützter Vierkanthof
Lage:Neuss Grefrath
Kaufpreise:374.700,- € bis 814.700,- €
Wohnflächen: 80 m² bis 180 m²
Baubeginn2. Quartal 2019

Aktuell wurde die denkmalgeschützte Hofanlage durch die DJS GmbH, einem regionalen Bauträger für Neuss, Düsseldorf und Umgebung, fachgerecht zur Wohnnutzung entwickelt und saniert. Zum Verkauf gelangt das ca. 13.000 m² große Grundstück an der Niederrheinstraße in 41472 Neuss ‑ Grefrath.

Der zonale Bodenrichtwert wurde mit 310 €/m² der aktuellen Bodenrichtwertkarte (BORIS.NRW.DE) mit Stand vom 01.01.2017 entnommen.

Die DJS GmbH verfügt über einen jahrzehntelangen Erfahrungsschatz in der Entwicklung und Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien, so wurden unter anderem folgende Projekte entwickelt:

  • Altes Telegraphenamt, Neuss
  • Seidenweberei am Park, Willich-Schiefbahn
  • Dreiflügelhaus, Düsseldorf-Wittlaer
  • Dycker Weinhaus beim Schloss Dyck, Jüchen
  • Gut Kallenhof, Neuss

In ca. 400 m Luftlinie zur hier angebotenen Liegenschaft befindet sich der „Böxhof“, der ebenfalls von der DJS GmbH in den Jahren 1999/2000 als denkmalgeschützte Hofanlage saniert wurde.

Das Projekt wird energetisch den Status „KFW-Effizienshaus / Denkmal“ besitzen und somit durch die KFW für den Erwerber Förderungsfähig.

Beschreibung aus der Denkmalliste

Historische Geschichte

1815 wurde Grefrath dem Staatsgebiet von Preußen zugeschlagen und zählte von nun an zum Landkreis Neuss. Seit 1975 ist Grefrath ein Stadtteil von Neuss. Der Bejähringerhof zählte im frühen 13. Jahrhundert zum Besitz des Stifts Gerresheim. Eine urkundliche Erwähnung vom 17. Mai 1382 belegt, dass sich zu diesem Zeitpunkt bereits die Eigentumsverhältnisse geändert hatten der Hof zur Zisterzienserinnen-Abtei Eppinghoven gehörte (vgl. Brandts 1964).

Der Bejähringerhof verblieb bis zur Säkularisation im Besitz des Klosters Eppinghoven und wurde dann zugunsten der Dotation der französischen Ehrenlegion eingezogen. Die heute erhaltene Substanz datiert in weiten Teilen vermutlich auf das frühe 19. Jahrhundert. Nach einem Brand 1920 reichte der damalige Eigentümer

Winand Rheiß einen Bauantrag zum Wiederaufbau des nördlichen Scheunentrakts ein. Die Giebel und die äußere Langseite waren offensichtlich in einem gutem Zustand und konnten in den Neubau integriert werden. Partiell wurden die Wirtschaftsgebäude im Osten nach einem Bombenschaden im Laufe des Zweiten Weltkriegs erneuert. Im Inneren zeigen sich mehrere Zeitgeschichten, beginnend bei der bauzeitlichen Ausstattung über eine Modernisierung in den 1930er Jahren und in jüngerer Vergangenheit.

Es ist auch davon auszugehen, dass das Wohnhaus vermutlich in den 1930 er Jahren nach Südwesten erweitert, bzw. ein Durchbruch zu dem angrenzenden Stallgebäude geschaffen wurde, was zu einer Veränderung der Fassadensituation sowohl nach außen als auch zur Hofinnenseite führte sowie bauliche Veränderungen im Inneren nach sich zog. Die jetzige Hofanlage ist komplett geräumt und kann jederzeit nach Absprache besichtigt werden.

Änderungen an der Entwurfs- und Ausführungskonzeption, die aufgrund von Auflagen der  Denkmalschutzbehörde oder anderer beteiligter Ämter oder ingenieurtechnischer Anforderungen notwendig werden, bleiben ausdrücklich vorbehalten.

Neben der ohnehin erstklassigen ländlichen, jedoch trotzdem stadtnahen Lage des Hofes besticht eine sanierte Hofanlage durch ihren Charakter und ihr Flair, die die Gebäude ausstrahlen. So wird eine konstante, nachhaltige Vermietbarkeit sichergestellt. Aus Anlagesicht besteht jedoch zusätzlich die Möglichkeit, einen Steuervorteil durch die Denkmalschutzbeschreibung warzunehmen.

Steuervorteil Denkmalschutzimmobilie

Die Steuervorteile einer denkmalgeschützten Immobilie ergeben sich aus den normalen Abschreibungen einer Immobilie je nach Baujahr und aus den speziellen Vorteilen der Sonder-AfA, die durch die Einstufung als Denkmal entstehen, wodurch die Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind. Der Käufer einer Denkmalimmobilie kann durch die Denkmalschutz-AfA jährlich hohe Anteile der Sanierungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen. So werden bei einer denkmalgeschützten Immobilie alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung angefallen sind, auf besondere Weise anerkannt, so z. B. auch die Kosten für ggfls. Garagen, Carports etc. Diese im Vergleich zu Bestand- oder Neubauimmobilien sehr umfangreichen Abschreibungsmöglichkeiten, machen Denkmäler zu einer lukrativen Anlage und zur letzten Möglichkeit, mit Immobilien Steuern zu sparen. Nach einer Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für Immobilien beim Verkauf Steuerfreiheit. Im Gegensatz zu sämtlichen anderen Wertanlagen, auf deren Gewinne die seit Anfang 2009 geltende Abgeltungssteuer erhoben wird, fallen die

Veräußerungsgewinne von Immobilien nicht unter diese Regelung und bleiben weiterhin steuerfrei.