Was passiert mit dem Immobilienkredit nach der Trennung?

Bei nur einem Kreditnehmer haftet dieser alleine für alle Verbindlichkeiten bei der Bank. Er muss selbst das Geld zurückzahlen, vollkommen unabhängig davon, ob er noch in der gemeinsamen Immobilie lebt oder nicht. Gibt es keinen Ehevertrag, so gilt die Zugewinnregelung bei der Scheidung. Diese sieht jedoch nur die Aufteilung des gemeinsam zusammengetragenen Vermögens vor – eine gemeinsame Haftung für persönliche Schulden des einen oder anderen zählt nicht zum Zugewinn.

Haben beide Ehegatten die Kreditverträge unterschrieben, so haften auch beide für die Restschuld bei der Bank. Selbst wenn im Grundbuch nur einer von beiden als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, so müssen doch beide den Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nachkommen. Sie haften als Gesamtschuldner. Hierbei ist es auch nicht so, dass jeder Ehegatte zur Hälfte für den Kredit aufkommen muss, sondern die Bank kann sich mit der gesamten Forderung an einen der beiden Beteiligten wenden. Diese müssen im Innenverhältnis dann untereinander für einen Ausgleich sorgen.

Derjenige, der aus dem Haus oder der Wohnung ausgezogen ist, kann vom anderen eine Nutzungsentschädigung – ähnlich einer Miete – verlangen, um dessen Vorteil des Gebrauchs der gemeinsamen Immobilie auszugleichen. Ein Anspruch auf diese Nutzungsvergütung entsteht jedoch erst mit einem deutlich formulierten Zahlungsverlangen. Die Entschädigung kann auch bei einer etwaigen Unterhaltungszahlung angerechnet werden. Am Anfang kann eine Entschädigung geringer ausfallen als die ortsübliche Miete.

Langfristig müssen sich beide Ehepartner darauf einigen, wie die gemeinsame Immobilie weiterverwendet werden soll. Ist es einem der beiden Ehegatten auch nach der Scheidung möglich, die Kredite alleine weiter zu tragen, so können die Verbindlichkeiten bei der Bank an denjenigen übertragen werden. Hierfür wird jedoch genau geprüft, ob das Einkommen ausreichend ist, da die Bank kein unnötiges Risiko eingehen will. Da die Immobilie wahrscheinlich mehr wert ist als die Restsumme des Darlehens bei der Bank, sollte ein Bewertung – am besten durch einen Immobilien-Experten – vorgenommen werden, um zu ermitteln, wie viel der Ehegatte, der Haus oder Wohnung übernimmt, zusätzlich an den anderen auszahlen muss. Lesen Sie im Artikel „Wertermittlung der Scheidungsimmobilie“ mehr hierzu.

Im Kapitel „Bewertungsverfahren“ erhalten Sie nähere Informationen zu den Möglichkeiten der Wertermittlung. 

Die Ehepartner können sich auch für eine Vermietung des zusammen erworbenen Hauses oder der Wohnung entscheiden, um gemeinsam die Kredite bedienen zu können. Dies setzt jedoch voraus, dass sich die geschiedenen Eheleute weiterhin gut verstehen, um gemeinsam Entscheidungen bezüglich des Grundbesitzes treffen zu können. Im Kapitel „Immobilie vermieten“ lernen Sie, worauf Sie hierbei achten sollten. 

In vielen Fällen eignet sich jedoch ein Verkauf der Immobilie am besten, um beiden Parteien nach der Scheidung einen guten Neustart zu ermöglichen. Mit dem Verkauf muss auch nicht bis nach der Scheidung gewartet werden. Sind sich beide Ehegatten einig, kann ein Verkauf schon im Trennungsjahr angestoßen werden. Dies hilft auf jeden Fall, finanziellen Mehrbelastungen entgegenzuwirken. Beide Parteien müssen sich jedoch einig sein. Und es gilt auf einige Stolpersteine zu achten.

Viele Immobilienbesitzer haben langfristige Darlehen für den Haus- oder Wohnungskauf abgeschlossen, denn so können sie sich eine lange Zinsbindung sichern. Dadurch ist die Finanzierung für die meisten besser kalkulierbar. Ist es bei Ihnen ebenso? Dann muss bei einem Verkauf der Scheidungsimmobilie darauf geachtet werden, welche Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank für eine vorzeitige Tilgung des Kredits verlangt wird, denn der Kreditvertrag wurde für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen. Der Bank entgehen daher durch den Verkauf und die Ablösung des Kredits Zinserträge.

Ebenso muss die Spekulationssteuer bei einem Verkauf der Immobilie berücksichtigt werden. Wer seine Immobilie innerhalb von zehn Jahren wiederverkauft und diese in den letzten drei Jahren nicht selbst bewohnt, der zahlt eine Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte. Wird ein Teil des Eigenheims vermietet und dann innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert, so muss eine anteilige Spekulationssteuer für den vermieteten Teil bezahlt werden.

Benötigen Sie nähere Informationen zur Handhabung Ihrer laufenden Immobilienkredite nach der Trennung und den Möglichkeiten, wie es nach der Scheidung mit Haus oder Wohnung weitergeht? Kontaktieren Sie uns gerne, wir beraten Sie persönlich.